Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Ипотека без первоначального взноса: В реальности есть несколько реальных способов купить квартиру (или другую недвижимость) с использованием ипотечного кредита, но без первоначального взноса.

Зачем он, этот взнос? Первоначальным взносом банки страхуют собственные риски. Обычно, ипотечный кредит – это очень долгосрочный (часто более десяти лет) кредит, который обеспечивается недвижимостью. За время, на которое выдается кредит, с заемщиком, да и с недвижимостью может случиться все, что угодно.

Банк должен быть уверен, что он получит и выданные в качестве кредита деньги и получит выгоду (в виде процентов) за выданный кредит. Именно для этих целей и служит первоначальный взнос.

То есть, если заемщик покупает недвижимость в кредит, вносит первоначальный взнос, а через несколько лет после покупки его сокращают на работе, банк имеет право продать объект недвижимости, так как он является предметом залога, и забрать себе деньги, которые остался должен заемщик.

При этом, банк может сделать скидку, чтобы быстрее продать недвижимость, а в этом случае, без первоначального взноса – не обойтись. Именно поэтому, чем менее ликвидна недвижимость, тем меньше сумма кредита, которую дает банк.

Вывод: банк всегда заботится о своей выгоде и никогда не думает о заемщике. Однако, есть способы приобретения недвижимости в кредит без первоначального взноса. Рассмотрим некоторые из них.

Специальные программы ипотеки банков

Иногда для привлечения (обычно в начале) внимания населения к своей ипотечной активности, банки разрабатывают и предлагают специальные программы ипотечного кредитования, которые, в том числе, могут привлекать потенциального заемщика, отсутствием первоначального взноса. Такие программы редки, появляются от случая к случаю, но все же их можно найти и ими можно воспользоваться.

Договориться с продавцом:

Этот способ хорош для покупателя, но не очень хорош для продавца. Итак, суть способа в том, что, находя квартиру, которая подходит по всем параметрам, но цена, на которую ниже рыночной стоимости на 10-15%. Получаем оценку квартиры от оценочной компании. Оценка часто опирается на среднюю стоимость по району, в котором приобретается квартира. Например, договорились о цене в 820 тысяч рублей, оценка показывает 950 тысяч рублей.

Остается договорится с хозяином о том, чтобы в его расписке было указано, что он якобы получил деньги (разницу между договорной ценой и оценочной). Пишем вторую расписку, что вернули этот взнос. Первая расписка направляется в составе пакета документов, необходимых для одобрения ипотеки, в банк, вторую – отдаем продавцу, чтобы ему было спокойно (это на случай, если вдруг сделка расстроится и квартира с деньгами должны будут вернуться к первоначальным хозяевам).

Недостатки схемы:

Во-первых, будет крайне сложно найти квартиру (или объект недвижимости), который будет оценен выше той стоимости, о которой можно договориться с продавцом. Это реально счастливый случай, когда продавцу, например, срочно нужны деньги и он готов сделать такую скидку – продать недвижимость ниже рынка.

Во-вторых, продавец может не согласиться на такую схему. Даже с учетом того, что он – ничем не рискует. Скорее всего, у продавца может возникнуть проблема с налогом от продажи недвижимости.

Использование простого кредита

Пожалуй, наиболее часто используемый способ, при котором можно получить ипотечный кредит, не имея при этом собственных средств на первоначальный взнос – получение потребительского кредита.

Для этого оформляются два кредита (лучше, если они будут в разных банках): сначала оформляются документы на одобрение ипотеки, а затем – на потребительский кредит. В этом случае, надо хорошо посчитать долговую нагрузку, которая возникнет сразу после того, как появятся два кредита.

Надо иметь ввиду риск отзыва одобрения (отказ от предоставления ипотечного кредита), в том случае, если банку станет известно о втором кредите и если по расчетам банка у Вас недостаточные доходы, для обслуживания двух кредитов (даже если Вам кажется иначе).

Ипотека без первоначального взноса: рассрочка

Существует множество строителей жилья, которые предоставляют, как они это называют, рассрочку, а на самом деле – партнерскую с банком программу ипотечного кредитования. Однако, как правило, тут высокие риски того, что строители не смогут найти деньги для финансирования строительства и тогда новостройка станет долгостроем, а так же, в случае партнерской с каким-либо банком программы ипотечного кредитования – высокие процентные ставки на начальном этапе строительства (банк же должен как-то страховать свои риски).

Если же кредит предоставляется строительной компанией, то это обычно не кредит, а рассрочка платежа. И зачастую она – очень краткосрочная, по сравнению с банковскими кредитами.

Ну и кроме того, при такой схеме всегда более высокий риск мошенничества: бывали случаи, когда строительство и не предполагалось заканчивать и руководство компании-застройщика после сбора денег с будущих жильцов меняло гражданство.

Залог существующего объекта недвижимости

Если вы или кто-то в вашей большой семье (тесть, мама, брат, сестра) являетесь счастливым обладателем недвижимости, то ее можно оформить в качестве залогового имущества.

Плюс такого варианта – в пониженных процентных ставках, по сравнению с денежным обеспечением кредита, но если в залоговой квартире, зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия, то отказ банка – гарантирован.

Ипотека без первоначального взноса: социальная программа

Как бы ни ругали наше Государство, тем не менее, есть программы помощи от него. Например: молодая семья. Размер помощи до 40% от стоимости приобретаемого жилья. Программы в разных регионах нашей страны разные, необходимо уточнять, но такой вариант – существует.

Плюс этой программы: 

• получение крупной суммы на приобретение жилья на безвозмездной основе;

Но есть и отрицательный момент: 

• возраст супругов не должен превышать определенного лимита.

Использование материнского капитала

Кроме перечисленных вариантов, есть еще возможность направить материнский капитал для приобретения недвижимости: и в виде первоначального взноса, и для погашения уже существующего кредита. При этом, воспользоваться этим вариантом можно даже до достижения ребенком трехлетнего возраста – вполне.

Ипотека без первоначального взноса: военный сертификат

Для некоторых категорий военнослужащих РФ существует программа, по которой Государство в лице Министерства обороны оплачивает приобретение жилья. Собственно, ипотекой это можно назвать лишь условно и этой программой могут воспользоваться далеко не все военнослужащие, но платить собственные деньги за квартиру не придется совсем.

Подобные программы есть еще для работников социальных специальностей: таких как, врачи, учителя и ученые.

Главным минусом такой схемы является ожидание получения субсидии. Это может затянуться дольше, чем хотелось бы.

Подведем итог

Подводя черту, на вопрос, поставленный в начале: реально ли получить ипотеку без первоначального взноса, ответ – утвердительный (но некоторые не являются общедоступными). При общении с риэлторами или строителями, могут быть озвучены иные варианты приобретения жилья, однако, надо внимательно знакомиться со всеми условиями, чтобы не остаться у разбитого корыта.